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Urbanisme et logement : les principales mesures de la loi du 26 novembre 2025

Urbanisme et logement : les principales mesures de la loi du 26 novembre 2025

Publié le : 02/02/2026 02 février févr. 02 2026
Actualités du cabinet

Déposée le 1er avril 2025 à l’initiative du député Harold Huwart, la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 vise à simplifier les procédures d’urbanisme et d’aménagement, à accélérer la construction de logements et à mieux outiller les collectivités territoriales, notamment dans les zones d’activités économiques (ZAE) et de réindustrialisation. Quelles sont les principales avancées de cette loi ?

 

Simplifier l’évolution des documents d’urbanisme


La loi du 26 novembre 2025 apporte des mesures destinées à faciliter l’évolution des documents d’urbanisme. Aujourd’hui, plus de 27 000 communes sont couvertes par un PLU, un PLUi ou une carte communale. L’objectif est de réduire les coûts, les délais et la complexité liés à l’élaboration ou à la modification de ces documents.

Sous cette impulsion, plusieurs mesures ont été adoptées :
 
  • La participation du public par voie électronique (PPVE) : les collectivités peuvent recourir à la PPVE plutôt qu’à l’enquête publique, notamment pour les projets de logements ;
  • L’allongement et la clarification des schémas de cohérence territoriale (SCoT) : suppression de la caducité automatique des SCoT en l’absence d’évaluation et allongement de la périodicité de celle-ci de 6 à 10 ans ;
  • La fusion des SCoT et PLUi : lorsque ces deux documents couvrent un même périmètre, ils peuvent être combinés afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance.

Un nouvel outil d’aménagement est également créé pour accompagner la mutualisation des zones pavillonnaires ou commerciales : l’opération de transformation urbaine (OTU).

Enfin, des modifications spécifiques sont intervenues, concernant le schéma cadre d’aménagement et de planification du quartier de La Défense, ainsi que les schémas d’aménagement régionaux pour les départements d’outre-mer.

 

Moderniser les autorisations et le contentieux


La loi du 26 novembre 2025 simplifie la délivrance des autorisations et sécurise leur contrôle judiciaire :
 
  •  Le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois, au lieu de deux, et ne prolongera plus le délai de recours contentieux ;
  • Une présomption d’urgence est introduite en cas de recours contre un refus d’autorisation ;
  • Il n’est plus possible, en cours de procédure, d’ajouter de nouveaux motifs dans le cadre d’un contentieux contre un permis ;  
  • Les cas d’annulation d’un document d’urbanisme sont restreints lorsqu’il est remis en cause par le biais d’un contentieux contre une autorisation individuelle.

Concernant la police de l’urbanisme, l’arsenal des sanctions est désormais renforcé : introduction d’une nouvelle amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros, et augmentation des plafonds d’astreinte (1 000 euros par jour et 100 000 euros maximums). L’État peut également se substituer à la collectivité compétente, si elle n’exerce pas la police de l’urbanisme alors qu’elle y a été invitée.

 

Favoriser la construction de logements


La loi du 26 novembre 2025 instaure la possibilité de demander un permis d’aménager « multisites » sur des unités foncières non contiguës, pouvant intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer.

Elle prévoit également des mesures destinées à répondre à la pénurie de logements, en particulier dans les ZAE ou les zones de réindustrialisation :
 
  • La possibilité pour les maires d’autoriser la construction lorsque le PLU l’interdit ;
  • La facilitation des projets sur des zones commerciales, pavillonnaires ou d’activités économiques.  

Pour une durée de 10 ans, le cadre des résidences hôtelières à vocation sociale est adapté. Ces résidences, normalement réservées aux personnes les plus précaires, pourront être louées aux travailleurs des chantiers voisins, en particulier dans le secteur du nucléaire et de la réindustrialisation.

Enfin, un cadre juridique spécifique est créé pour les résidences à vocation d’emploi, destinées à accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique.
 
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