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Le droit au bail commercial : durée, renouvellement et cession

Le droit au bail commercial : durée, renouvellement et cession

Publié le : 03/03/2025 03 mars mars 03 2025
Actualités du cabinet

Le droit au bail commercial est une composante essentielle du fonds de commerce, en ce qu’il permet à un entrepreneur de s’installer dans les locaux soumis à un bail commercial en reprenant les droits et obligations du locataire précédent.

 

La durée du droit au bail



Le droit au bail est étroitement lié à la durée du bail commercial, encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée garantit une stabilité au locataire, lui permettant de développer son activité dans des conditions sécurisées.

Cependant, le locataire a la faculté de résilier le bail tous les trois ans, par le biais d’une résiliation triennale, d’où son nom courant « bail 3-6-9 », sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.

Dans le cadre du droit au bail, la durée se réfère au temps pendant lequel le locataire bénéficie des droits attachés à l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués. Il est alors intrinsèquement lié à la durée du bail commercial lui-même et au régime légal qui encadre ce type de contrat.

 

Le renouvellement du droit au bail



Le renouvellement du droit au bail est un droit essentiel pour le locataire, qui est conditionné par :
 
  • L’existence d’un fonds de commerce exploité dans les locaux ;
  • La durée minimale de l’exploitation ;
  • Le statut juridique du locataire, immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.

Le renouvellement doit être demandé par le locataire dans les six mois précédant l’expiration du bail.

Il peut également être proposé par le bailleur par le biais d’un congé avec offre de renouvellement. Cette démarche doit alors être réalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail :
 
  • Avec une indemnité d’éviction, celle-ci couvrant le préjudice du locataire résultant de la perte de son fonds et les frais éventuels de déménagement ou de réinstallation ;
  • Sans indemnité d’éviction, pour des motifs graves et légitimes (absence de paiement des loyers et charges, violation des clauses au bail).

À défaut de demande de renouvellement par le locataire dans les délais précités, ou de congé avec offre de renouvellement par le bailleur, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée, il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial.

Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de commerce de négocier avec le bailleur du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

Pour mettre fin à la tacite prolongation, il faut qu'un congé soit envoyé (par le bailleur ou le locataire) par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) à tout moment, mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

La cession du droit au bail



Le droit au bail peut être cédé de deux façons :
 
  • Avec le fonds de commerce : le bailleur ne peut s’opposer à cette cession conformément à l’article L.145-16 du Code de commerce, à condition que l’acquéreur exerce la même activité et exploite la même clientèle que le locataire initial ;
  • Indépendamment du fonds de commerce : l’accord préalable du bailleur est requis si une clause figurant dans le bail commercial l’impose. Si la cession intervient sans cet accord, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Dans certains cas, une clause d’agrément peut figurer dans le bail commercial. Celle-ci impose au vendeur de soumettre l’acquéreur à l’approbation du bailleur, qui peut refuser s’il justifie d’un intérêt légitime.

Ainsi, qu’il s’agisse d’une cession liée ou indépendante au fonds de commerce, la notification de la cession au bailleur est obligatoire.
 
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